В прошлом, в Москве, существовало 70 крупных промзон, число которых в результате дробления выросло до 200. По разным оценкам, площадь производственных предприятий столицы колеблется от 6,8 до 18,8 тыс. га, занимая до 17% территории «старой Москвы».
Московские промзоны делились на пояса: центральный, срединный и периферийный. В связи с историческим развитием столицы, промышленные зоны в ней расположены неструктурировано. Часть из них — Павелецкая, «Красный октябрь» — располагалась в центре города. Промзоны срединного пояса Москвы, расположенного в пределах Третьего транспортного кольца, назвали «ржавым поясом».
Термин «ржавый пояс» пришел в Россию из США, где так называли территории Среднего Запада и Восточного побережья страны — с начала промышленной революции и до 1970-х годов формировались сталелитейные и предприятия тяжелой промышленности. После сокращения производства многие предприятия прекратили свое существование.После распада СССР торговые связи предприятий столицы нарушились, что привело к сокращению и остановке их деятельности. С начала 90-х годов власти Москвы рассматривали несколько вариантов использования территорий предприятий, остановивших работу.
«С одной стороны, мэрия хотела сохранить промышленный потенциал города, а с другой — улучшить экологическую ситуацию. Власти планировали вывести за пределы столицы производства, которые относились к первому классу санитарной опасности», — рассказала директор Института региональных исследований и городского планирования НИУ ВШЭ Ирина Ильина.
Однако мэрии Москвы не удалось возродить промышленность, в связи с чем перед властями встал вопрос: что делать с промышленными территориями?
Реорганизация
В 2010 году власти столицы сформировали генеральный план Москвы, в котором говорилось о реорганизации промышленных зон.
«Именно в генплане промышленные территории рассматривались, как ценный ресурс развития города. Потому что в то время до 40% промзон использовалось неэффективно. В генплане прописали, что 4 тыс. га должно было пойти на реорганизацию территории: общественной, жилой застройки, на формирование парков. Оставшиеся 14 тыс. га делились на промзоны, предназначенные для развития промышленности, развития коммунальной инфраструктуры», — рассказала ...
В части промзон создали арт-объекты, сохранив исторический облик. Например, в 2007 году на территории бывшего пивоваренного завода создали центр современного искусства «Винзавод» — самый крупный в России частный центр современного искусства.
С 2011 года в Москве утвердили 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью 4 тыс. га.
«Всего было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. м. На жилье приходится 16 млн кв. м. Остальное - это бизнес-центры, здания социального назначения, административно-деловые центры, складские помещения. Сейчас в Московской агломерации в рамках редевелопмента реализуется 12% от всего объема жилищного строительства, в пределах МКАД это значение достигает 51%», — рассказал руководитель аналитического центра агентства недвижимости «ЦИАН» Алексей Попов.
Наиболее интересными для застройщиков являются зоны в центре столицы и в пределах Третьего транспортного кольца, рядом с кварталами жилой застройки, где уже сформировалась социальная инфраструктура.
«Привлекательны бывшие промышленные территории рядом с парковыми зонами и на набережных за счет хороших видовых характеристик. Из наиболее интересных для редевелопмента можно выделить “Фили”, “Западный порт”, “Южный порт”, “ЗИЛ”, “Павелецкий вокзал”», — сказал Попов.
По словам аналитика, к 2021 году нереорганизованными остались 14 тыс. га промышленных площадок столицы. Попов отметил, что в «Генеральном плане развития Москвы до 2025 года» под производственные территории планируется сохранить 7,5 тыс. га.
«Учитывая, что темпы преобразования промзон постоянно увеличиваются, свободных территорий под застройку хватит еще на 15-20 лет», — добавил Попов.
Территория шаговой доступности
По словам Ильиной, в последнее время в странах Европы и Персидского залива формируется тренд на создание мультифункциональных зон, Подобные программы создаются и в Москве, они связаны с развитием столичных промышленных территорий.
По словам Ильиной, в столице на ее формирование повлияло изменение транспортной инфраструктуры.
«Сегодня популярны самокаты и велосипеды. Однако, если ты живешь на периферии, а работаешь в центре, то на преодоление 30 км на велосипеде потребуется несколько часов. С учетом новых трендов в урбанистике возникла идея формирования многофункциональных районов, в основе которой лежит создание в одной локации появляется жилая, социальная, промышленная инфраструктура. Человек сможет в пределах 5-10 минут достичь любого места в своей жизни. Только изредка он выезжает за пределы своего района, когда, например, хочет посетить музей», — сказала Ильина.
Кроме того, на формирование многофункциональных зон в столице влияет законодательство. В конце 2020 года в Градостроительный кодекс РФ внесли поправки, делающие ударение на комплексном развитии территорий.
Еще одной причиной формирования многофункциональных зон стала пандемия коронавируса. «Распространение вируса не было бы таким сильным, если бы люди не так массово посещали общественные места», — сказала Ильина.
Преимущества промзон
Вокруг покупки недвижимости на территории бывших промышленных предприятий столицы существуют мифы. Так, часть людей считают, что на этих территориях жить вредно для здоровья в связи с негативным влиянием, которое оказали предприятия на окружающую среду.
«В целом мнение о производственных зонах как об опасных для жизни территориях, чаще всего, преувеличено, поскольку это могут быть складские помещения и пустыри, а не опасные действующие предприятия. Часто бывшие промышленные территории оказываются даже более экологически чистыми, чем участки, расположенные, к примеру, вдоль крупных автомагистралей. Во многих случаях будущие жильцы даже не знают о промышленном прошлом территории. К тому же по конструктивным особенностям и по характеристикам на рынке недвижимости жилые комплексы, реализованные и реализуемые в рамках редевелопмента практически не отличаются от других проектов, расположенных рядом вне “ржавого пояса” в рамках сложившихся жилых кварталов», — сказал Попов.
Жилые комплексы на месте бывших промзон имеют ряд преимуществ для потенциальных покупателей:
-
Хорошая транспортная доступность и близость к историческому центру. Как правило, старые промышленные зоны расположены в наиболее развитых районах города, хорошо обеспеченных дорожной инфраструктурой и прочими коммуникациями. Многие из них расположены в центре, что также повышает транспортную доступность таких территорий и делает их намного более привлекательными, чем новые «спальные» районы на окраинах города.
-
Наличие необходимой инфраструктуры, повышающей качество жизни. Чаще всего, жилые комплексы, создаваемые на месте бывших промзон, предусматривают наличие охраняемой придомовой территории, детской площадки, прогулочной зоны, подземного паркинга и прочей необходимой для жизни и отдыха инфраструктуры. Многие промышленные территории, к тому же, соседствуют с парками и набережными, что создает дополнительные преимущества.
-
Яркие архитектурные решения. Часто над редевелопментом промышленных зон работают известные архитектурные бюро, что значит, что жилой комплекс будет не только функциональным, но и эстетически привлекательным.
Из минусов можно отметить наличие действующих предприятий по соседству. Распространенной практикой является строительство недвижимости в непосредственной близости к еще действующим предприятиям, шумным и загрязняющим окружающую территорию.