Банки вправе выставить жилье на торги в том случае, если заемщики не могут оплачивать ипотеку. На аукцион могут выставить не только ипотечные квартиры, но и жилье из залога банка по потребительскому кредиту.
Потенциальные покупатели могут приобрести недвижимость у банков аукционах ниже рыночной стоимости без посредников. Такие квартиры уже проверены банком, что позволяет сэкономить на услугах риэлтора и получить скидку при ипотеке.
Как продают недвижимость из залога банка
Старший вице-президент, директор департамента проблемных активов банка «Открытие» Андрей Мямлин назвал три сценария при которых недвижимость, находящаяся в залоге у банка, передается на реализацию:
В этом случае, как правило, отмечает Мямлин, клиент самостоятельно ищет покупателей, а также обращается в банк за согласием реализовать объект залога при условии, что задолженность перед кредитором будет погашена полностью.1. Клиент по собственному желанию, по личным причинам принимает решение, что недвижимость, являющаяся объектом залога, ему больше не нужна.
«Банк также проводит экспонирование объекта и поиск покупателя с целью более оперативной помощи клиенту», — рассказал Мямлин.
В таком случае используется добровольная реализация, когда клиент с согласия банка продает объект залога и полностью погашает задолженность.2. Заемщик столкнулся с финансовыми трудностями, у него нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Реструктуризация и иные инструменты помощи, например, «ипотечные каникулы» не помогли
«Либо клиент передает недвижимость на баланс банка в счет погашения текущих обязательств по ипотеке и банк самостоятельно занимается реализацией недвижимости», — подчеркнул Мямлин.
В таком случае обращается взыскание на предмет залога и в случае, если недвижимость не была продана на торгах в рамках исполнительного производства и банкротства, объект залога принимается на баланс банка.3. Заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по ипотеке. Банк принудительно взыскивает недвижимость через судебное и исполнительное производство, а также банкротство.
«После чего сразу начинается процесс реализации как непрофильного для банка актива», — рассказал Мямлин.
Какие есть риски
Руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек в разговоре с «Расцветай.Онлайн» отметила четыре наиболее встречающихся вида рисков при покупке недвижимости из залога банка:
— неудовлетворительное состояние недвижимости после предыдущего собственника;
— долги за жилищно-коммунальные услуги. Если платежи прошлого собственника за воду, электричество и вывоз мусора можно оспорить, то за капитальный ремонт придется платить новому владельцу жилья;
— Регистрация третьих лиц в помещении. Перед покупкой квартиры из залога банка необходимо проверить, свободна ли она от лиц, которые состоят на регистрационном учете. Дальнейшее их снятие с учета ляжет на плечи нового собственника в судебном порядке и может растянуться на годы;
— Обжалование сделки предыдущим собственником. Чтобы избежать этого риска, необходимо строго соблюдать правила действующего законодательства по процедуре оформления.
Мямлин из «Открытия» отметил, что во всех случаях продажи недвижимости из залога банка финансовая организация непосредственно участвует в сделках по реализации независимо от того, проходят ли они по обоюдному согласию с клиентом или объект принят на баланс после принудительного взыскания задолженности у заемщика.
«Если объект продается с обременением или спрос на него в текущий момент понижен, то в цене продажи эти факторы уже отражены. Жилая недвижимость, которая перешла на баланс банка и стала его собственностью, становится безрисковым объектом для покупки, поскольку была тщательно проверена банком», — рассказал Мямлин.