Купить непостроенное: как приобрести квартиру в строящемся ЖК по переуступке

Какие есть риски у покупателя недвижимости по договору цессии и какие документы необходимо проверить



Купить непостроенное: как приобрести квартиру в строящемся ЖК по переуступке
Фото: pexels.com
В первом квартале текущего года в России зарегистрировали на 30% ипотечных сделок больше, чем за аналогичный квартал прошлого года. Объемы предложения новостроек сокращаются, но если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в понравившемся объекте еще можно попробовать купить у дольщиков. Как заключают такие сделки, — в материале

Как работает цессия

Цессия, или переуступка прав требования в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по договору долевого участия от дольщика к покупателю. Как правило квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована. В свою очередь они продают жилье по более высоким ценам на поздних этапах строительства. 

Среди других причин уступки прав требования — резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних может говорить большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся жилом комплексе. 

Также часто квартиры покупают и юридические лица, обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами. 

Процедура переуступки прав

Как рассказал «Расцветай.Онлайн» основатель юридического центра Romanoff & Sokolova, специализирующийся на защите прав участников долевого строительства и владельцев жилой недвижимости Сергей Романов, процедура передачи прав по договору долевого участия от дольщика к покупателю происходит на основании договора уступки прав требования.

«Согласно этому договору, участник долевого строительства передает покупателю права на свой договор долевого участия. По этому договору его владелец сможет получить объект недвижимости в строящемся доме в собственность после того, как будет завершено строительство дома», — рассказал Романов.

В договоре указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком. Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартиру купили в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений.
Если ДДУ не оплатили в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В таком случае потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику.
Романов добавил, что соглашение об уступке прав требования подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому после заключения договора обеим сторонам сделки необходимо обратиться в Росреестр, предварительно оплатив госпошлину за регистрацию.
«При этом, если участником долевого строительства выступает юридическое лицо, то цена договора уступки уплачивается только после регистрации», — подчеркнул Романов.

Риски и особенности

С 1 июля 2019 года в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ было внесено изменение, касающееся того, каким образом должно вестись строительство многоквартирного дома. Из нововведений следует, что теперь дольщик при покупке недвижимости вносит за нее деньги не напрямую застройщику, а на специальный счет эскроу, доступа к которому у застройщика нет до завершения строительства.

В связи с этим изменением схема переуступки изменилась. Теперь при заключении договора уступки покупатель, помимо прав на недвижимость, в полном объеме получает права на деньги, которые лежат на счете эскроу. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Как отметил Романов, в первую очередь к рискам относится стоимость договора уступки. Дело в том, что цену за уступку назначает продавец и она в 95% случаях выше, чем стоимость самого ДДУ. 

«Казалось бы, ничего страшного, но теперь в случае нарушения застройщиком сроков строительства возможности для расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке, по сути, не будет», — обратил внимание Романов.

Причина этого в том, что покупатель не получит назад ту сумму денег, которую заплатил за уступку, а получит только столько, сколько стоил договор ДДУ. «Разница между этими двумя договорами бывает внушительной», — подчеркнул эксперт. 

Это же правило верно и для требования неустойки за просрочку сроков ДДУ. Неустойка за просрочку будет рассчитываться не от цены, которую покупатель заплатил за уступку, а от цены, которую продавец заплатил застройщику.

Также важно учитывать, что продавец, получив от покупателя деньги за договор уступки, может в дальнейшем быть признан банкротом. «В результате чего сделка уступки, вероятно, будет представлена в суде как сделка, созданная специально для вывода активов перед банкротством. Договор уступки будет признан недействительным», — отметил Романов.

По его словам, при заключении договора уступки прав требования есть риски:

  • вывода активов застройщиком через продавца ДДУ;
  • передачи по договору уступки не всех прав на договор ДДУ;
  • покупки «реального» долгостроя

Как себя обезопасить

Романов советует проверить планируемую сделку у юриста. «И только после того, как он вам подготовит юридическое заключение по сделке, принимать решение: покупать или нет», — подчеркивает Романов.

Минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии, который действует без юриста, включает в себя следующие пункты:

  • покупателю необходимо проверить застройщика на его платежеспособность;
  • собрать данные, к каким компаниям этот застройщик может быть причастен;
  • вычислить реальные сроки завершения строительства в отличие от тех, которые указаны в ДДУ;
  • в том случае, если станет очевидно, что продавец — аффилированное с застройщиком лицо, то необходимо внести в договор уступки условия, в которых будет прописано, что продавец несет обязательства за нарушение сроков строительства, а также гарантийные обязательства по устранению дефектов согласно закону о долевом строительстве.
Если продавец — дольщик, то покупателю жилья по договору цессии следует руководствоваться следующими пунктами:

  • Сначала покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого необходимо запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
  • ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
  • Необходимо удостовериться, что при заключении ДДУ не регистрировали залог прав. Об этом говорит штамп на оригинале ДДУ со словами «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
  • Следует проверить продавца. Необходимо узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен его паспорт. Об этом можно узнать на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве и Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Жить на высоте
Квартиры премиум-класса
со свободными планировками,
антресолями и
панорамными окнами в пол
Жить на высоте