Изучить все: как оценить риски при покупке новостройки

Какие есть признаки проблемного застройщика и как действовать, чтобы избежать проблемных объектов
Изучить все: как оценить риски при покупке новостройки
Фото: pixabay
Покупка квартиры на этапе строительства дает возможность повысить уровень жизни, а иногда и сэкономить, но несет определенные риски. 

Снизить их позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. При этом в регионах все еще можно купить дома по старой схеме. Есть основные признаки, которые позволяют понять, что у девелопера есть проблемы при строительстве дома. 

Темпы строительства

Низкие темпы строительства и срывы сроков — один из самых важных факторов, на который потенциальные покупатели недвижимости должны обращать внимание.

Есть случаи, когда застройщик срывает сроки строительства не по своей вине. К примеру, у него возникла проблема с подключением к инженерным сетям или задержалась поставка строительных материалов. 

Сдвиг по сдаче дома до трех-шести месяцев встречается часто, однако и в этом случае девелопер должен сообщить о переносе сроков сдачи дома дольщикам. В таком случае застройщик просит подписать дополнительное соглашение, покупатель также может получить компенсацию за срыв сроков.

Задуматься о том, стоит ли покупать у компании квартиру, необходимо в том случае, если девелопер систематически сдает дома с опозданием. Это может говорить о неопределимых проблемах на стройке. Вялая активность на строительной площадке также может насторожить покупателя. 

Как отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, о том, что у застройщика возникли трудности, может говорить отсутствие обновлений и отчетов работ на сайте девелопера и выключенные веб-камеры на стройплощадке.

Заместитель директора по продажам департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков советует покупателю недвижимости задать риэлтору следующие вопросы:

  • Как долго данный застройщик присутствует на рынке?
  • Что входит в его портфель объектов?
  • Сколько у компании завершенных объектов? 
  • Какова репутация застройщика?
  • Кто является бенефициаром компании, какие компании входят в холдинг?
Также покупателю стоить уточнить, есть ли у компании долгострои и были ли объекты с измененными сроками строительства и главное — каков срок сдачи дома. Дольщик может запросить примерный график реализации проекта строительства, он должен включать в себя предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся домов.

Документы

В общем доступе должны находиться проект договора долевого строительства, договор страхования, учредительные документы, разрешения на строительство и проектная декларация с учетом всех изменений. Их отсутствие также может говорить о наличии проблем у застройщика.

Кочетков рекомендует также запросить у компании или его представителя свидетельство о государственной регистрации и другие бумаги, в числе которых:

  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
  • Утвержденные годовые отчеты
  • Бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период работы компании. Однако есть риск, что с этим документом покупателю будет трудно разобраться. 
В разрешении на строительство должна быть указана дата выдачи документа, его номер, срок действия и наименование органа, выдавшего разрешение на строительство. 
Если застройщик не является собственником земельного участка, потребуйте у девелопера документы, подтверждающие его права на землю, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на участок и информацию о собственнике. Также запросите заключение экспертизы проектной документации и договор приобретения.

Банки тщательно проверяют строительные компании и если они не уверены в финансовой надежности застройщике, то не будут его аккредитовать. Риски возникновения проблем будут меньше у того девелопера, который аккредитован у ведущих российских банков. 

«Уточните у риэлтора, в каком банке дольщики должны открыть счета эскроу, за счет каких средств осуществляется финансирование проекта — за собственные средства застройщика, кредиты или средства дольщиков?», — порекомендовал Кочетков.

Тип договора

Главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина отметила, что большая доля долгостроев связана с типом соглашения. Часто девелоперы пытались продать апартаменты по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи.

«Отсутствие возможности оформления договора долевого участия (ДДУ) может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости», — рассказала Кирюхина.

Она добавила, что только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ «О долевом строительстве».

Низкие цены и большие скидки

Одним из признаков проблем у застройщика являются подозрительно низкие цены и большие скидки. Это также говорит о том, что строительная компания не является устойчивой. 

Чтобы привлечь большее количество покупателей и увеличить прибыль, девелоперы весьма часто начинают последовательно снижать цены. Как правило, такими застройщиками являются малоизвестные и локальные компании. При этом важно сравнивать цены на похожие объекты — в том же районе или по соседству, с той же площадью и в той же степени готовности. 

Покупателя недвижимости должны насторожить и высокие дисконты. Большие скидки, более 15-20% должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности девелопера. При этом речь не идет о сезонных скидках, обычно они составляют 5-10% от стоимости квартир и часто распространяются на определенный список квартир или действуют при 100% оплате. 

Откуда брать информацию

Уточнить информацию о застройщике и объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф». Сервис предоставляет доступ к проверенным данным о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), объектах строительства и аналитической информации о рынке жилищного строительства на примере каждого дома. Там же можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК и сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству. 

Не лишним будет ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ и сведения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). 

О проектах девелопера можно узнать на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждой строительной компании рассчитывается ее надежность. Наличие долгостроев у компании можно проверить в Едином реестре проблемных объектов. 

Еще один действенный способ проверки — мониторинг СМИ. Деловые и крупные издания часто освещают проблемы строительных компаний. Из публикаций можно узнать, как часто девелопер задерживал сроки строительства, объявлял ли себя банкротом и были ли его в практике недостроенные объекты.