Как подорожает ипотека и стоимость квадратного метра в 2021 году

Опрошенные «Расцветай. Онлайн» эксперты рассказали, что ждать от повышения ключевой ставки в 2021 году для ипотечного кредитования, и какие возможные варианты развития событий могут быть на рынке.
Как подорожает ипотека и стоимость квадратного метра в 2021 году
Фото: РБК Новосибирск

Во втором квартале 2021 года банки ожидают увеличение спроса на ипотечные и потребительские кредиты. Об этом сообщили в Сибирском ГУ Банка России.

По данным статистики, В январе-марте 2021 года более 80% кредитов для приобретения жилья на первичном рынке выдано по программе льготной ипотеки под 6,5%. В прошлом году доля кредитов, выданных населению в рамках данной госпрограммы, составила более 70% от годового объема ипотечных кредитов, выданных для приобретения нового жилья.

Также, по данным регулятора, существенным фактором, поддерживающим рынок ипотеки, стало снижение ключевой ставки в 2020 году, которое привело к уменьшению средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам с 9,1% в декабре 2019 года до 7,3% в декабре 2020 года.

По прогнозу аналитиков банка «Открытие», в 2021 г. продолжится адаптация рынка к новым условиям. Определяющим событием станет момент завершения госипотеки под 6,5%. То, как рынок подойдет к этому моменту, определит динамику следующих нескольких лет. Возможны два наиболее вероятных варианта развития событий.

«В первом сценарии в 2021 г. застройщиками массово выводятся на рынок новые проекты — предложение пополняется, а среднерыночная стадия готовности продаваемой недвижимости снижается, что приводит к удешевлению жилья. В этом случае к моменту завершения госипотеки рыночные цены снизятся достаточно, чтобы рынок не ощутил изменения процентной ставки по ипотеке. И хотя в последующие периоды мы ожидаем сдержанный рост цен, он будет соответствовать росту уровня доходов населения», — сообщили в пресс-службе банка «Открытие».

При втором варианте развития событий застройщики продолжат сохранять дефицит предложения и увеличивать цены. После завершения льготной ипотеке может случиться кратковременная пауза в продажах — застройщики будут ожидать новых мер поддержки и не спешить снижать цены, а покупателей оттолкнет увеличившийся ежемесячный ипотечный платеж.

Таким образом, к концу 2021 года должна произойти коррекция цен, чтобы компенсировать удорожание ежемесячного платежа после возвращения к рыночным ставкам по ипотеке на уровне 7% годовых и вернуть спрос на рынок. В этом случае в 2022 г. стоимость жилья будет искать баланс между спросом и предложением. После того как уровень доходов населения догонит сложившийся уровень цен на жилье, рынок продолжит рост.

Об искусственном дефиците также сообщил независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. По его мнению, большое количество инвестиционных квартир появятся на рынке, как только остановится рост цен. Пока эти объекты специально придерживаются.

«Квартир в запасах у застройщиков примерно в два раза больше, чем они выставили на продажу. Кое-где стоят заградительные надутые цены. От этого и создается некий искусственный дефицит на рынке. Сейчас, по моему мнению, цены близки к пику или уже на пике», — сказал эксперт.

Влияние ключевой ставки на ипотеку

По данным аналитиков банка «Открытие», ключевая ставка безусловно является основным фактором, влияющим на процентные ставки как по кредитам, так и по депозитам. Но это не имеет прямой зависимости. Банки в соответствии со своей стратегией рассматривают различные варианты и просчитывают экономику, изменение ставок возможно, но насколько они увеличатся и когда каждый банк решает индивидуально.

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» уверен, что фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.

Так, повышение ставки отразится на ставках по ипотечным кредитам, возможен переход к росту. Также ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в том числе и увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%.

Специалисты аналитического центра ГК «Расцветай» отметили, что в мае почти все банки подняли ипотеку на новостройки в среднем 0,3-0,5%.

Условия по кредитам с господдержкой пока остаются на том же уровне, однако законодательные решения по судьбе льготной ипотеки эксперты считают одним из самых значимых факторов, оказывающих влияние на рынок жилья и рост цен на новостройки в Новосибирской области.

По данным аналитического центра ГК "Расцветай" (опрос 23 банков, имеющих офисы в Новосибирске) ставка по ипотеке с господдержкой колеблется от 5,45% (с подтверждением дохода) до 6,5% (подтверждение по справке банка).

По собственным программам банка в Новосибирске ипотечный кредит можно взять по ставке от 7,4% до 11,9%. Кредит по программе "Семейная ипотека" в Новосибирских банках выдают по ставке от 4,59% до 5%.


«Мы ожидаем всплеск спроса на новостройки к концу первого полугодия текущего года, это вторая половина мая и июнь», - комментирует перспективы операционный директор компании «Этажи» в Новосибирске Ян Пустынников.

Прогнозы по ипотечной ставке

«Прогнозный диапазон для среднегодовой ключевой ставки на этот год, опубликованный ЦБ, предполагает, что до конца года средний уровень ставки может составить от 5% до 6% - это означает, что в совсем жестких вариантах ставка может быть заметно выше 6%, приблизительно на уровне 6,75% к концу этого года, - рассуждает Станислав Мурашов, макроаналитик Райффайзенбанка. - Если рассматривать середину диапазона, то ЦБ, как мы полагаем, ориентируется на уровень 5,75-6% на конец года»

В «Открытии» полагают, что до конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%. По примерным расчетам экспертов банка, повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.

Кроме этого, ЦБ заявлял курс на ужесточение условий по ипотеке. Зампред регулятора Ксения Юдаева 17 мая сообщила, что Банк России считает целесообразным на фоне роста выдач ипотечных кредитов с низким первым взносом вернуться к обсуждению ужесточения их выдачи.

Вырастут ли цены на новостройки

Второй значимый для новосибирцев вопрос – стоит ли ждать дальнейшего роста цен на новостройки. Ян Пустынников из «Этажей» отмечает, что в Новосибирске есть определённый дефицит качественных предложений. «По числу закладываемых домов роста нет, последние полгода-год — это число примерно одинаковое», - отметил эксперт. При этом спрос на новостройки вырос, чему способствовала и льготная ипотека, и возврат «моды» на инвестиции в новостройки.

В выигрышном положении находятся те застройщики, у которых есть земельный фонд и хороший ассортимент квартир под разные жизненные сценарии покупателя. Качество земельного фонда – участки под новые комплексы в привлекательных и логистически выгодных локациях города, получить такие в условиях современной городской застройки всегда сложно, для выбора места необходим тщательный анализ всех данных.

«Под своим брендом ГК «Расцветай» строит дома в самом центре или в приближенных к нему районах, с хорошей транспортной развязкой, а поскольку у нас в городе остается все меньше мест для застройки, то жилье, расположенное на наиболее интересных площадках, растет в цене быстрее рынка», — отмечает аналитик рынка жилья Сергей Николаев.

Это интересно