Инвестировать или нет: как пандемия изменила рынок коммерческой недвижимости

Пандемия коронавируса повлияла на инвестиционный климат. А в 2020 году коммерческая недвижимость превратилась из актива в пассив. «Расцветай. Онлайн» узнал у экспертов, что происходит на рынке и что будет дальше
Инвестировать или нет: как пандемия изменила рынок коммерческой недвижимости
Михаил Шестаков

Среди прочих форматов коммерческой недвижимости наиболее болезненно пандемия отразилась на торговых центрах, которые из-за мер по противодействию коронавирусу были закрыты продолжительное время. Тогда в выигрыше остались владельцы помещений на первых этажах жилых домов, так как они приступили к работе раньше открытия ТЦ. Но в целом по словам опрошенных экспертов, это было лишь небольшой преференцией, от которой к концу года уже ничего не осталось.

Спрос на коммерческую недвижимость

При этом коммерческая недвижимость оценивается некоторыми инвесторам как стабильное вложение. В первую очередь это касается инвестиций в офисы и стрит-ритейл в крупных развивающихся городах. В небольших городах положение дел может отличаться. Но в целом, по мнению экспертов, ситуация далека от оптимистичной.

«Спрос на коммерческую недвижимость находится в стагнации и с потенциалом падения, также как и ее стоимость, — сообщил управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — Сказались различные факторы, в том числе и пандемия, которая убила целый ряд компаний. С другой стороны происходит экспансия федеральных сетей. Это мировая практика, когда в кризисы крупные компании увеличиваются, а малые банкротятся. В итоге федералы вытесняют локальных игроков. В первую очередь это касается продуктового ритейла».

Он также отметил, что, по некоторым данным, федеральные сети берут большие площади и «давят» арендодателей по цене. «В силу такой экспансии берутся любые площади. Сейчас время, когда не столько важны форматы, сколько площади, находящиеся в хороших местах. А форматы уже потом подгоняются под площадь», — уверен он.

По данным РБК со ссылкой на компании RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже.

Что востребовано

Возможность разметить тот или иной формат зависит от площади помещения, технических и инженерных особенностей. В настоящее время девелоперам приходится практически интуитивно решать, какие помещения будут востребованы арендаторами. На это также повлияла пандемия. Поэтому сейчас застройщики стараются создавать практически универсальные помещения, где могут разместиться любые форматы, начиная от медицинских центров до ресторанов и супермаркетов.

«В связи с изменениями потребления, которые диктует пандемия, рынок коммерческой недвижимости внутри жилых комплексов все-таки поменяет структуру. Если до прошлого года существовала формула: сколько при определенном количестве домохозяйств, какие форматы и на какой территории должны быть, то сейчас все это уже не работает. Нужно нащупывать новые подходы. Это тенденция характерна для всей страны», — рассказал директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка-девелопмент», полномочный региональный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Максим Марков.

Как считает, Сергей Дьячков, сейчас если застройщик планирует коммерческие площади на первом этаже, то он должен уже на этапе планирования понимать, кому они будут проданы или сданы, иметь предварительные договоренности. «Понятно, что есть места в центре, там можно рисковать. Но если речь касается спальных районов, то абсолютно точно надо знать, кому ты эти места отдашь», — отметил собеседник.

Жилая или коммерческая недвижимость

Если сравнивать инвестиции в жилье и коммерческую недвижимость, то последняя проигрывает. Как рассказал Максим Марков, вложения в жилую и коммерческую недвижимость имеют разные типы стратегий. В первом случае это вложения на год-два, чтобы была быстрая капитализация на вводе дома. Другое дело — владение недвижимостью с точки зрения сдачи ее в аренду в качестве коммерческого стрит-ритейла.

«Если говорить о том, где больше можно заработать, то на сегодняшний день — это вложение денег в жилье с целью его перепродажи. Например, в Новосибирске за 2020 год доходность от таких инвестиций составляет около 16%. Большинство остальных активов показывают меньшую доходность», — считает эксперт.

Управляющий партнер DSO Consulting также уверен, что сейчас выгоднее инвестировать в жилье, чем в коммерческую недвижимость, пока наблюдается рост стоимости жилья. Это связано с действиями государства по снижению ипотечной ставки.

При этом инвесторам важно понимать, что инвестиции в коммерческую недвижимость гораздо сложнее. По мнению аналитиков «Расцветай. Онлайн», в первую очередь нужно обладать рыночной экспертизой и понимать, что сейчас востребовано и в каких локациях. Так если этого не предусмотреть, придется существенно снижать цены на аренду, что вкупе с изначально небольшой доходностью не принесет существенной выгоды.