Стало наше: могут ли у человека изъять квартиру и за что

Разбираемся вместе с юристом, какие есть причины для изъятия квартиры у покупателя или собственника


Стало наше: могут ли у человека изъять квартиру и за что
Фото: chingyunsong\shutterstock
Изъять квартиру в России можно только по решению суда. Однако бывают случаи, когда остаться без недвижимости можно из-за долгов родственников и поддельных документов. Подробнее о случаях, при которых могут изъять квартиру, — в материале «Расцветай.Онлайн». Эксперт редакции — руководитель юридической службы компании «Этажи» в Новосибирске Анжелика Шикайкова.

Банкротство, недееспособность, поддельные документы

Собственник может лишиться права собственности на жилье в силу признания сделки недействительной. Наиболее распространены в судебной практике такие ситуации:

1. Оспаривание сделки конкурсным управляющим в деле о банкротстве ввиду заниженной стоимости;

Речь идет о тех ситуациях, когда конкурсный управляющий должника оспаривает продажу квартиры по низкой цене. Если будет доказана сомнительность сделки, которая могла способствовать банкротству компании-продавца, то сделку признают недействительной.

2. Квартиры можно лишиться в том случае, если конкурсный управляющий продавца-банкрота оспорит сделку по признаку «безденежности»: деньги юридическим лицом по приходно-кассовому ордеру приняты, однако официально по кассе не проведены.

3. Оспаривание сделки органами прокуратуры в интересах гражданина, признанного по решению суда недееспособным;

Если владелец квартиры продал жилье, а после суд признал его недееспособным, прокуратура вправе оспорить данную сделку.

4. Оспаривание сделки в результате подделки доверенности на продажу от имени собственника, который не имел намерений на продажу;

Интересы супругов и детей

Суд также может признать недействительной сделку по продаже квартиры, совершенной одним из супругов. Это возможно, если:

  1. покупатель не получил согласия другого супруга;

  2. сделку совершили по требованию одного из супругов;

  3. покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение сделки и этот факт установлен.

«Покупателю рекомендуется получить нотариальное согласие супруга продавца на продажу», — советует Анжелика Шикайкова.

Жилья можно лишиться и в том случае, если не были соблюдены права и законные интересы несовершеннолетних. 

Например, если ребенок, который на момент приватизации жил в квартире, не был наделен долей, то по достижении совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку. Также оспорить сделку могут лица, имеющие право на долю, но временно не проживающие в жилом помещении в момент сделки: они могли находится в местах лишения свободы, на службе в вооруженных силах, в доме престарелых, интернате.

Задолженность по ипотеке

Лишиться квартиры можно, если она куплена в ипотеку, находится в залоге у банка, а заемщик перестал выплачивать кредит. В таком случае банк вправе обратить взыскание на приобретенный объект недвижимости.

В таком случае процедура осуществляется на основании решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога.

После того, как решение суда вступило в силу, у должника есть возможность договориться о добровольном исполнении решения. В таком случае он может самостоятельно продать квартиру с согласия банка, либо объект продадут с торгов.

Для того, чтобы договориться с банком, нужно в кратчайшие сроки найти покупателя, подписать с ним предварительный договор (соглашение о задатке) и провести сделку. 

Долги родственников

Эксперт указала две ситуации, при которых по решению суда могут изъять объект недвижимости у родственников:

1. Если у должника недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве. В таком случае взыскание может быть обращено на имущество, приобретенное в период брака, титульным собственником которого является супруг(а) банкрота;

При наличии брачного договора суд будет рассматривать вопрос о его действительности. «Если будет установлено, что он был составлен для исключения части имущества от обращения взыскания, его признают мнимым и применят последствия недействительности сделки», — отметила Шикайкова.

2. В случае, если должник переоформил квартиру на кого-то из родственников по договору дарения чтобы скрыть имущество в период процедуры банкротства.

Чтобы избежать потери, квартирой должен владеть добросовестный приобретатель, который стал собственником по договору купли-продажи. При этом, объект должен быть приобретен по рыночной стоимости, а деньги покупатель должен был перевести продавцу по безналичному счету.

Использование жилья не по назначению

Собственника квартиры могут выселить из жилья, если он использует его не по назначению, допускает его разрушение и постоянно нарушает права и интересы соседей. В таком случае орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если есть угроза разрушения помещения — назначить срок для его ремонта.

Если собственник квартиры продолжает нарушать права соседей либо не сделает в ней ремонт, то суд может принять решение о продаже жилья с торгов. Владельцу помещения вернут вырученные от продажи средства, высчитав из них расходы на исполнение решения суда.

Долги по ЖКХ

Согласно ст. 90 Жилищного кодекса РФ, выселить из-за долгов по коммунальным платежам можно нанимателей социального жилья и проживающих с ними членов семьи. Решение о выселении принимает суд в том случае, если жильцы не вносят плату за помещение и коммунальные услуги без уважительной причины в течение полугода. При этом по закону им должны предоставить другую квартиру.

Изъять единственную квартиру у собственников за долги суд не может. В том случае, если владелец квартиры не оплачивал по коммунальным платежам, суд обяжет их оплатить с финансовых счетов или за счет другого имущества. Если у должника в собственности находится несколько квартир, то на одну из них могут наложить взыскание, после ее продажи часть средств потратят на уплату долгов.

Жить на высоте
Квартиры премиум-класса
со свободными планировками,
антресолями и
панорамными окнами в пол
Жить на высоте