Как выгодно купить залоговую недвижимость у банка

Что нужно для покупки залоговой недвижимости у банка, на каких площадках искать квартиры и можно ли на этом сэкономить, — в материале «Расцветай.Онлайн»
Как выгодно купить залоговую недвижимость у банка
Ekaterina Bolovtsova / www.pexels.com

Если заемщики не могут оплачивать ипотеку, то банки вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.

По данным Центробанка, сейчас задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., из которых 1,3 трлн руб. приходится на Москву, 247,2 млрд руб. — на Новосибирскую область. При этом в первой половине текущего года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень.

Покупка залоговой недвижимости у банков на аукционах представляет интерес для потенциальных покупателей жилья за счет отсутствия посредников и наличия возможности купить объект по цене ниже рыночной. Такие квартиры уже проверены банком, что позволяет покупателю сэкономить на услугах риэлтора и получить скидку при ипотеке.

Сколько стоит залоговое жилье

Как рассказал «Расцветай.Онлайн» руководитель направления выкупа Центрального агентства недвижимости Сергей Шестаков, если квартиру продают через аукцион, то стоимость объекта оказывается значительно ниже рыночной. Однако в связи с большим количеством желающих приобрести недвижимость на торгах цена реализации приближается к рыночной.

«Чаще всего разница между рыночной ценой и ценой реализации квартиры на аукционе составляет 3-10%», — рассказал Шестаков.

Он отметил, что данная покупка фактически окажется «котом в мешке» — возможность осмотреть квартиру и провести переговоры с ее бывшим собственником на предмет условий освобождения предоставляет редко. «Придется работать с судебными приставами, выселять предыдущих жителей», — добавил Шестаков.

В свою очередь судебный пристав привлекает оценщика, который определяет стартовую стоимость на аукционе по продаже залогового и арестованного имущества. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, отметил Шестаков.

Банки в свою очередь привлекают оценщиков из аккредитованного пула, либо выставляют цену, используя внутреннюю экспертизу. 

Чаще всего банки продают залоговые квартиры, которые стоят на их балансе, по рыночной цене. Случаи, когда цена реализации недвижимости банком более на 5% ниже рыночной цены, очень редки. Шестаков подчеркивает, что каждый банк руководствуется собственными условиями реализации имущества, при этом многие финансовые организации продают квартиры без организации аукциона.

«Если квартира не находилась в залоге банка, а, например, реализовывается по задолженности перед физическим лицом под расписку, то демпинг до 20% реален», — рассказал Шестаков.

Как купить недвижимость из залога банка

Руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек назвала два основных способа приобретения недвижимости, которая находится в залоге у банка:

1. Заемщик понимает, что не справляется с кредитной нагрузкой и добровольно согласовывает с банком на досудебном этапе условия продажи недвижимости третьему лицу. В этом случае не приходится говорить о занижении стоимости недвижимости, так как заемщик будет пытаться уменьшить свои убытки.

Сделка проходит с согласованием всех условий с банком и может занять немного больше времени на подготовку, чем если бы это была обычная сделка. В остальном процедура проведения сделки приобретения недвижимости таким способом мало чем отличается.

2. Заемщик проиграл дело с банком в суде, недвижимость изымается судебными приставами по решению суда. Далее объект проходит оценку и выставляется на торги на одну из электронных площадок. Балбек отметила, что иногда стоимость квартиры на торгах может быть занижена на 10-15% от среднерыночной. Участником торгов может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Найти все объекты недвижимости во всех регионах России можно на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Этот ресурс предназначен только для кредиторов, так как здесь можно опубликовать информацию о торгах, но нельзя принять участие как покупателю.

Шестаков из Центрального агентства недвижимости отмечает, что банки не всегда продают залоговую недвижимость через аукционы. Зачастую объекты для покупки выставляют на сервисах «Авито» или ЦИАН на общих основаниях. Некоторые банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Свои непрофильные активы Газпромбанк продает через общий портаж продаж, здесь реализуется все — от квартир и земли до объектов инфраструктуры и промышленных комплексов. 

У Россельхозбанка для тех же целей имеются две площадки: первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества.

Имущество, находящееся в залоге, банк «Открытие» реализует на своей небольшой площадке. В частности, в базе есть квартиры в новостройках столичного региона, но общее количество предложений невелико.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость и земельные участки.

Для участия в торгах необходимо:

— приобрести электронную цифровую подпись (ЭЦП) для электронной площадки, которая выбрана;

— зарегистрироваться на электронной площадке, подав необходимый пакет документов;

— оплатить задаток за выбранную недвижимость, чаще всего сумма задатка – 10% от заявленной стоимости;

— принять участие в торгах.

«В случае победы оформляется необходимый пакет документов, производится окончательная оплата недвижимости, после чего документы регистрируются в Росреестре», — отметила Балбек.

Как принять участие в аукционе

Для участия в аукционе, организованном банком, необходимо подать заявку с указанием ценового предложения, отмечает Шестаков из Центрального агентства недвижимости. Этот документ, как правило, принимают по электронной почте.

«Чаще всего к заявке необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт) и СНИЛС», — пояснил Шестаков, добавив, что требования у банков по приему документов могут существенно отличаться.

Также для участия в банковском аукционе, в частности, необходимо внести задаток, размер которого обычно составляет 5% от стоимости лота, получить уведомление о допуске к аукциону и предварительно осмотреть объект недвижимости (очно или онлайн). 

Если потенциальных покупателей недвижимости несколько, то на аукционе следует участвовать на повышение стоимости. В случае победы на торгах необходимо получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.

Какие есть риски

Балбек из «Миэль» отметила четыре наиболее встречающихся вида рисков при покупке недвижимости из залога банка:

— неудовлетворительное состояние недвижимости после предыдущего собственника;

— долги за жилищно-коммунальные услуги. Если платежи прошлого собственника за воду, электричество и вывоз мусора можно оспорить, то за капитальный ремонт придется платить новому владельцу жилья;

— Регистрация третьих лиц в помещении. Перед покупкой квартиры из залога банка необходимо проверить, свободна ли она от лиц, которые состоят на регистрационном учете. Дальнейшее их снятие с учета ляжет на плечи нового собственника в судебном порядке и может растянуться на годы;

— Обжалование сделки предыдущим собственником. Чтобы избежать этого риска, необходимо строго соблюдать правила действующего законодательства по процедуре оформления.

Жить на высоте
Квартиры премиум-класса
со свободными планировками,
антресолями и
панорамными окнами в пол
Жить на высоте