Рассчитаться раньше срока: как выгоднее погасить ипотеку

Разбираемся с экспертами о том, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки и как правильно рассчитываться с банком
Рассчитаться раньше срока: как выгоднее погасить ипотеку
По данным Центробанка, средний срок выданных ипотечных кредитов в текущем году составляет 20 лет. При этом обычно кредиты закрывают за семь-десять лет.

Досрочное погашение ипотеки выгодно заемщикам, так как оно позволяет быстрее снять обременение с недвижимости и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет, рассказал «Расцветай.Онлайн» управляющий директор «Миэль» Александр Москатов.

Когда выгодно погашать кредит досрочно

Наиболее выгодно погашать ипотечный кредит на ранних сроках кредитования, считает руководитель Службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина. Ввиду того, что платеж состоит из уплаты основного долга и процентов, на ранних сроках кредита большая часть платежа идет на уплату процентов, а основной долг уменьшается медленно. 

«Частичное досрочное погашение ведет к уменьшению основного долга и, соответственно, к уменьшению процентов, которые большей своей частью уплачиваются в первые годы пользования кредитом», — отметила Векшина.

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка считает, что досрочно погашать ипотеку выгодно в любом случае и вне зависимости от выбранной стратегии, так как это позволит сэкономить средства. 

Варианты досрочного погашения

Существует несколько вариантов досрочного погашения ипотеки: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или совмещать две эти схемы. Как отметила Коркка, выбор конкретной стратегии зависит от цели, поставленной заемщиком: обеспечить комфортный размер ежемесячного платежа или сократить срок.

  • Сокращение срока ипотеки

Уменьшение срока ипотечного кредита подходит для тех, кто хочет сократить продолжительность и итоговый размер кредита при неизменном платеже. Такой метод позволяет быстрее закрыть обязательства по кредиту и минимизировать переплату по процентам.

Как рассказал управляющий директор «Миэль» Александр Москатов, такой вариант досрочного погашения подходит тем заемщикам, которые уверены в своем финансовом положении и в том, что у них не возникнет проблем с внесением ипотечных платежей до окончания срока действия кредитного договора.

Коркка из компании «Метриум» назвала сокращение срока ипотеки самым оптимальным выбором для досрочного погашения кредита. «В этом случае снижается сумма, направляемая на выплату процентов и, соответственно, итоговая переплата», — рассказала Коркка.

  • Уменьшение платежей по ипотеке

Если заемщик выбирает уменьшение суммы обязательного платежа, график расчета пересматривается и предоставляется новая схема расчета. Теперь большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг. При уменьшении размера ежемесячного платежа срок кредита остается прежним, однако это позволяет облегчить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Векшина из «Инком-Недвижимость» рассказала, что при выборе уменьшения ежемесячного платежа заемщик экономит на переплате в сравнении с тем случаем, если бы он не производил частичного досрочного погашения. 

«Экономия происходит за счет уменьшения основного долга. Соответственно, уменьшаются и проценты, начисляемые на остаток долга», — отметила Векшина.

Такой метод подходит заемщикам, которые не очень уверены в своем финансовом положении, подчеркивает Москатов из «Миэль».

«Уменьшение размера обязательного ежемесячного платежа поможет им чувствовать уверенность, что они смогут своевременно обслуживать ипотечный кредит», — рассказал Москатов.

Он добавил, что у заемщика при выборе уменьшения платежей по ипотеке также будет возможность продолжить выплачивать кредит досрочно, внося обязательные платежи, размер которых будет превышать минимальный.

  • Комбинированный вариант

Эти два способа можно совместить, выбрав уменьшение платежа, но при этом продолжать каждый месяц вносить прежнюю сумму, или превышающую ее. На счету у заемщика ежемесячно будет оставаться сумма, составляющая разницу между новым и прежним платежом. 

Вешкина из «Инком-Недвижимость» отмечает, что в таком случае возможны два варианта развития событий. У заемщика появляется возможность каждый месяц частично погашать оставшийся долг за счет этой суммы, но в таком случае придется каждый месяц писать заявления в банк — без необходимого документа кредитная организация не будет «списывать» лишние деньги.

«Можно накопить на счете более внушительную сумму и через определенное время использовать ее для частичного досрочного погашения. Этот способ хорош еще и тем, что при изменении финансового положения заемщика у него будет резервный вариант — платить сумму уменьшенного платежа», — рассказала Векшина.

Москатов из компании «Миэль» утверждает, что при комбинированном варианте досрочного погашения ипотеки заемщик закроет кредит раньше, поскольку остаток долга будет сокращаться быстрее.
 
«Заемщик заплатит примерно столько же процентов, сколько при уменьшении срока, но будет чувствовать себя более спокойно, если в какой-то месяц поймет, что не может внести сумму, превышающую свой обязательный платеж», — сообщил Москатов. 

Учитывая то, что многие ипотечные кредиты берут на срок от 10 до 30 лет, такой гибкий метод выгоден для многих семей. 

Условия досрочного погашения

Для полного или частичного погашения ипотеки необходимо обязательно уведомить банк: написать заявление в офисе или подать заявку через онлайн-банкинг. Коркка из «Метриума» обращает внимание на то, что во втором случае нужно быть внимательным, так как некоторые кредитные организации дают возможность дистанционно оформить только уменьшение суммы, а для сокращения срока потребуется посетить отделение.

Этот момент важно учитывать, так как без необходимого заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого ежемесячные платежи будут списываться по графику — в таком случае переплата по кредиту не уменьшится. 

Векшина из «Инком-Недвижимости» отмечает, что в заявлении должна быть указана сумма досрочного погашения, дата, а также выбор заемщика — сокращение срока кредитования или ежемесячного платежа. 

«В разных банках срок, когда заемщик обязан подать заявление, также различается, он может составлять от 3 до 30 дней до предполагаемой даты погашения», — подчеркнула Векшина.

Также есть различия по датам досрочного погашения. В некоторых банках операцию можно провести в любую дату по выбору заемщика, некоторые кредитные организации требуют погашение только в дату основного платежа.

Как платить

При досрочном погашении ипотеки также необходимо учитывать дату внесения средств. Если деньги, направленные на частичное досрочное погашение кредита, вносят в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение тела кредита. В том случае, если деньги внесут несколькими днями позже, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита.

В таком случае заемщику необходимо подать в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Если займ планируется погасить полностью, то банк рассчитывает необходимую для этого сумму вместе с процентами на дату погашения. Заемщик размещает средства на счете, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает кредит. Как правило это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Жить на высоте
Квартиры премиум-класса
со свободными планировками,
антресолями и
панорамными окнами в пол
Жить на высоте