На рынке столичной недвижимости увеличился дефицит ликвидных квартир

Ликвидные варианты в Подмосковье с рынка могут уйти за две недели. В чем причина и чего ожидать


На рынке столичной недвижимости увеличился дефицит ликвидных квартир
Фото: pixabay

В сентябре прошлого года риэлторы сообщали о сокращении предложения на вторичном рынке жилья Московского региона. В марте текущего года ситуация усилилась. Есть ли дефицит предложения квартир от собственников и на какой срок хватит квартир на вторичном рынке жилья в Москве. 

Объемы предложения

По подсчетам экспертов «Метриум», в марте текущего года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве застройщики предлагали покупателю 10,5 тыс. квартир. В последний раз столь ограниченное предложение новостроек было зафиксировано осенью 2015 года, когда на продажу выставили 9,7 тыс. квартир. Одновременно до минимума упало число квартир в продаже в готовых домах от застройщиков.

С осени 2015 года предложение росло два года подряд, достигнув пика во втором квартале 2017 года. Тогда объем рынка оценили в 21,6 тыс. квартир, что в два раза больше, чем сейчас. 

В дальнейшем предложение начало сокращаться и стабилизировалось в 2018-2019 гг. на уровне 15-17 тыс. квартир. В июне прошлого года объем рынка массового сегмента составил около 16,5 тыс. лотов, но после этого периода количество квартир в продаже начало активно снижаться на фоне высокого спроса. Первый минимум по количеству объектов зафиксировали в ноябре прошлого года (12,7 тыс. лотов), следующего антирекорда рынок достиг к марте текущего года — 10,5 тыс. лотов.

По словам управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Марии Литинецкой, сокращение предложения связано с двумя тенденциями — высоким спросом и замедлением активности застройщиков.

«Низкие ставки по ипотеке стимулировали большое число клиентов. Одновременно последние три года сокращалось число застройщиков и старт новых проектов, что в итоге привело к наметившемуся дефициту», — рассказала Литинецкая.

В апреле текущего года объем предложения на рынке вторичного жилья в Москве продолжил снижаться. Как рассказал «Расцветай.Онлайн» ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов, отрицательная динамика по отношению к аналогичному периоду прошлого года составила 22%.

«Стоит отметить, что пик на снижение объема предложения на рынке вторичного жилья пришелся на период с июня по декабрь прошлого года, когда оно в целом по России сократилось на 37,4%. Сейчас идет постепенное восстановление рынка», — рассказал Иванов.

Он добавил, что данная тенденция наблюдается по всей России. Она объясняется рекордно низкими ипотечными ставками, снижением доходности банковских депозитов и нестабильной ситуации в экономике страны, из-за чего все больше россиян принимает решение инвестировать свои сбережения в недвижимость. 

«Московская недвижимость несмотря на высокий порог входа всегда была более ликвидной и инвестиционно-привлекательной», — подчеркнул Иванов.

Нехватка ликвидных квартир

Руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов рассказал «Расцветай.Онлайн», что в целом во вторичном сегменте наблюдается снижение числа ликвидных объектов, чему в том числе способствовало усиление мер государственной поддержки. «Была запущена программа льготной ипотеки и значительно расширены возможности использования материнского капитала», — отметил он.

По оценке Закирьянова, в текущих условиях дефицит ликвидных квартир будет сохраняться как минимум до завершения сроков действия льготных ипотечных ставок. 

Главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова отметила, что причинами дефицита является ажиотаж и вымыванием объектов с рынка, которые наблюдаются с августа по декабрь прошлого года, а также медленное восстановление предложения. «Сейчас сложнее подобрать объект, чем год назад, до пандемии», — рассказала Бережнова.

Он добавила, что ликвидные объекты в Москве с адекватным соотношением цены и качества уходят с рынка намного быстрее, например, за две недели. При этом средний срок экспозиции составляет три с половиной месяца.

Резкое снижение предложения готовых квартир связано с привлекательностью такого жилья для клиентов, отметила Мария Литинецкая из «Метриума». Выросла доля квартир с отделкой, в которые можно заселиться сразу после покупки, поэтому варианты жилья в готовых корпусах стали еще более интересными.

«В целом сокращение предложения — тревожная тенденция для потенциальных клиентов рынка. Вымывание квартир означает, что в продаже остаются более дорогие, менее ликвидные варианты, поэтому затягивать с покупкой рискованно», — рассказала Литинецкая.

Закирьянов из «Авито Недвижимости» добавил, что дефицит ликвидного предложения вместе с высокими ценами на жилые объекты в готовых комплексах будут снижать в дальнейшем покупательскую активность. Это послужит основанием для более умеренного подорожания вторичной недвижимости в обозримом будущем. 

«Однако пока рыночная ситуация изменилась не столь значительно во вторичном сегменте, у продавцов и покупателей все еще есть возможность оформить сделку купли-продажи на выгодных условиях в обоих случаях», — рассказал Закирьянов.

Он подчеркнул, что в сложившихся обстоятельствах становится все более вероятным, что рынок вторичной недвижимости в ближайшей перспективе возьмет курс на стабилизацию.

Сейчас поиск ликвидных объектов на рынке вторичного жилья в Москве несколько осложнен, тем не менее ситуация значительно лучше, чем в декабре прошлого года, отметил Иванов из компании «Этажи». В частности, на повлиял выход на рынок тех квартир, которые приобретались в инвестиционных целях в прошлом году по программе льготной ипотеки на новостройки.

Ускорение сделок, увеличение скидок

Скорость продажи квартир на вторичном рынке недвижимости в Москве в текущем году по сравнению с прошлым годом выросла в среднем на 22% со 115 до 90 дней, отметил Иванов из компании «Этажи». 

«Это связано с изменением политики Центробанка в отношении ключевой ставки и риска роста ставок по ипотеке, из-за чего многие стараются успеть приобрести квартиру по существующим ставкам», — рассказал Иванов.

Еще одной причиной роста скорости продажи «вторички» в Москве стала ограниченность объема предложения, из-за чего потенциальные покупатели стараются максимально быстро совершить сделку, чтоб не упустить выбранный вариант.

Иванов полагает, что пока действуют низкие ставки по ипотеке, скорость совершения сделок будет только расти. «Многие понимают, что на фоне изменения ключевой ставки в ближайшей перспективе нельзя исключать роста ипотечных ставок на уровне 0,25-0,75%», — отметил аналитик.

Средний период экспонирования вторичной недвижимости в Москве на «Авито» в марте текущего года составил 21 день, что на 19,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда этот же показатель составил 26 дней. Закирьянов из «Авито Недвижимости» отметил, что сделки по продаже «вторички» в столице закрывались на два дня быстрее, чем в среднем по России.

«В дальнейшем на рынке вторичной недвижимости в Москве увеличения или сокращения среднего периода экспонирования квартир не ожидается, так как предложение стабилизируется, а темпы роста спроса постепенно замедляются. В связи с этим сроки реализации наиболее вероятно будут близки к текущим отметкам», — отметил Закирьянов. 

На фоне высокого спроса и ограниченности предложения на рынке вторичного жилья, с осени прошлого года отмечалось снижение уровня дисконта при продаже квартир, добавил Иванов из компании «Этажи». «Однако с начала года он начал постепенно расти на фоне прироста объема предложения и сейчас составляет 1,7% от начальной стоимости предложения, по сравнению с апрелем прошлого года он вырос на 0,2%», — рассказал аналитик.

Эксперты, опрошенные редакцией, полагают, что столичный рынок вторичной недвижимости в ближайшее начнет восстанавливаться. Сейчас спрос на ликвидные квартиры, как и годом ранее, обуславливается низкими ставками по ипотеке, вымыванием предложения на первичном рынке и сокращением проектов застройщиками.