Как в Москве и Подмосковье выбрать недвижимость для инвестиций

На что обязательно нужно обратить внимание перед вложением денег в столичную недвижимость — в материале «Расцветай Онлайн»

Как в Москве и Подмосковье выбрать недвижимость для инвестиций
gusn.mosreg.ru

Перед тем, как инвестировать свои средства в жилье, в Москве, стоит промониторить столичный рынок недвижимости. Для этого стоит изучить тематические порталы, форумы и телеграм-каналы.

На них вы сможете узнать не только информацию о застройщиках и недвижимости, которую желаете купить, но и о транспортной доступности, планах по благоустройству территорий и развитию района. Все эти данные влияют на стоимость цены на недвижимость.

Транспортная инфраструктура

Одним из важнейших факторов при выборе недвижимости в Москве и Подмосковье является транспортная доступность. Самыми сложными с точки зрения транспортной доступности являются Восточный, Капотня, Некрасовка, Восточное Бирюлево, Западное Дегунино, а также Троицк и Зеленоград, рассказал директор проекта «Городские реновации» Олег Зоря.

В Московской области с трудностями транспортного сообщения сталкиваются жители Люберец и Балашихи, Бронниц, а также Озер, Зарайска, Пущино, Рошаля и Серебряных прудов.

Руководитель аналитического центра агентства недвижимости «ЦИАН» Алексей Попов отметил, что покупатели жилья редко выбирают между квартирами в «условной» Балашихе или Серебряных прудах.

«Люберцы и Балашиха очень сильно отличаются от района к району. Там есть как труднодоступные кварталы, так и дома в шаговой доступности от станций метро, что делает их более привлекательными для инвестирования», — сказал Попов.

Хорошо, если квартира расположена близко станциям метро или электропоездов, Московского центрального диаметра (МЦД) или Московского центрального кольца (МЦК). Комфортной пешеходной доступностью до станции метро является 1,5-1,7 км.

Квадратный метр в квартирах на таком расстоянии от метрополитена стоит на 15% дороже, чем в среднем по столице. По словам Попова, расположение квартиры в 1,7 км от станции метро увеличивает ее стоимость на 25%. Однако в центре Москвы это условие практически не действует.

«Для кварталов, расположенных рядом со станциями МЦД и МЦК, премию за местоположение обнаружить сложнее. Рядом с ними меньше жилых домов, а интеграция этих транспортных систем в привычный подземный метрополитен все же не стопроцентная: не везде есть удобные пересадки, по-разному применяются льготы», — сказал Попов.

Преимуществом электропоездов является то, что они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах. Сюда же стоит отнести и скорость движения, которая не уступает скорости движения метро.

Улучшенной вариацией пригородных электричек является МЦД, который также называют «наземным метро». Сегодня МЦД связывает Лобню, Подольск, Одинцово со станциями метро на территории Москвы, что делает эти населенные пункты Подмосковья более привлекательными с точки зрения вложения средств в покупку недвижимости. При этом власти Москвы планируют дальше развивать проект МЦД: стоит изучить карту перспективного строительства, ценник на квартиры после открытия новых станций будет ощутимо расти.

Помимо рельсового и железнодорожного транспорта стоит обратить внимание на близость недвижимости к остановкам общественного транспорта. Если от места, где вы хотите купить жилье до остановки — менее 1 км, — и на дорогах нет пробок, то можно говорить о хорошей транспортной доступности.

При этом стоит обратить внимание, по какому пути придется ходить от места проживания до станции рельсового или остановки общественного транспорта. Если по живописной парковой зоне — это хорошо, а если вдоль автомобильной дороги или через промышленные площадки, хуже.

Преимущества и недостатки локации

Перед приобретением жилья стоит обратить внимание на развитость инфраструктуры: есть ли поблизости больницы, образовательные учреждения, места для проведения досуга.

В Москве проблема нехватки мест в школах и детских садах решена, уверен Попов. Эксперт отметил, что в новых жилых комплексах Подмосковья обеспеченность социальной инфраструктурой ниже, чем в столице.

«Напрямую на ликвидность это не влияет — желающих купить квартиры на 30-40% дешевле, чем в Москве, все равно много, — но, если бы этой проблемы не было, то и такого ценового разрыва между столицей и Подмосковьем, скорее всего, не существовало бы», — сказал Попов.

К числу рисков и факторов, снижающих привлекательность квартиры, относят наличие поблизости линий электропередач, автомобильных трасс, мусорных полигонов или предприятий по сортировке отходов, а также промзон.

ЖК на территории бывших промзон

В последнее время в Москве активно застраивают территории бывших предприятий, превращая их в благоустроенные локации. Это делает их привлекательными с точки зрения инвестирования в недвижимость.

Согласно данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в столице насчитывается 34 промышленные зоны, занимающие площадь 18,8 тыс. га или 17% территории старой Москвы. Большинство предприятий, работавших во времена СССР, работать перестали, их территории заняты складами. В рамках редевелопмента власти Москвы стремятся застроить эти локации жилой недвижимостью и объектами социальной инфраструктуры.

С 2011 года по декабрь 2020 года в столичных промзонах введено 836 объектов капитального строительства общей площадью 25,8 млн кв. м. Из них:

  • 334 объекта жилой недвижимости;

  • 67 социальных объектов; 

  • 30 объектов промышленно-производственного назначения; 

  • 260 коммунально-складских зданий;

  • 145 административно-деловых объектов.

По словам Попова, экологическая ситуация в жилых комплексах на месте бывших промышленных зон сопоставима с обычными жилыми кварталами города.

«Для инвестиций лучше смотреть варианты первых очередей жилых кварталов на месте крупных предприятий. Там цены будут ниже, а потенциал их роста выше. В уже освоенных промзонах новые очереди проектов выводятся по ценам выше рынка - заработать там будет сложнее», — сказал Попов.

Реновация

Кроме того, стоит обратить внимание на столичные локации, где будут проводить реновацию. Согласно данным сайта Фонда реновации, в Москве под программу реновации жилья попадают 5,1 тыс. домов. Больше всего — в Восточном и Юго-Восточном административных округах: 1,06 тыс. и 818, соответственно.

После сноса существующих домов и строительства новых плотность застройки в районах проведения реновации увеличится. Это приведет к тому, что немалая часть жилья окажется выставлена на продажу.

Площадь квартиры

Наиболее приемлемыми для инвестирования считаются квартиры небольшой площади: в эконом- и комфорт-сегменте они обладают наибольшей ликвидностью.

Если при поиске квартиры для съема в аренду основным критерием является количество комнат, то при покупке квартиры в приоритете становится метраж: из одной большой комнаты с двумя окнами можно сделать две комнаты поменьше. При продаже квартиры ее ликвидность увеличится, так как в ней будет две комнаты, в отличие от аналогов.

Выбор этажа

Со времен СССР считается, что квартиры на первых и последних этажах лучше не покупать: полы в квартирах на первых этажах могут стынуть от подвала, а на верхних — во время дождя или весенней оттепели может произойти залив жилья.

Однако сегодня в домах бизнес- и премиум класса на верхних этажах могут располагаться пентхаусы, а в жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса — технические этажи, что снижает риск залива квартиры.

По данным ЦИАН, средняя стоимость одного кв.м. на первых этажах новостроек в Подмосковье в среднем на 10% дешевле квартир на средних этажах. Квадрат на последних этажах будет стоить дешевле средних на 2,5%.

Придомовая территория

Если рядом с домом, в котором вы хотите приобрести квартиру, стоит другой дом, то стоит рассматривать этажи, расположенные выше уровня дома напротив. Такие квартиры более освещенные, а, кроме того, вам не придется смотреть на жизнь людей, живущих в соседнем доме.

Если рядом с домом автомагистраль, а окна будут выходить на дорогу с большим количеством автомобилей, качество воздуха на нижних этажах будет хуже, чем на верхних. Квартиры с видом на двор чаще покупают семьи с детьми: так проще наблюдать за тем, чем занимаются дети на улице.

Стоит заранее узнать, что именно будет находиться перед окнами дома после того, как его построят: благоустроенная площадка, парк или вид на промзону или частный сектор. Красочные иллюстрации будущих живописных площадок у дома, демонстрируемые в офисе продаж могут оказаться рекламным трюком.

Материал для изготовления дома

При выборе квартиры покупатели обращают внимание на материал, из которого сделан дом. Однако, если сравнивать панельные дома с кирпичными или монолитными, то современная панель практически не уступает по своим качествам домам из других материалов. При этом дома из панели строятся быстрее, что сказывается на их стоимости.

«Если монолитный 17-этажный дом можно залить за 6 месяцев, то сборный дом такой же этажности можно собрать за 2,5 месяца. Кроме того, скорость заливки монолитного дома зависит от времени года: летом — быстрее, зимой — медленнее. На скорость строительства панельного дома время года не влияет», — поясняет технический специалист группы компаний «Расцветай» Олег Шацков, которая возводит в Новосибирске жилые комплексы «Акация».

Согласно данным аналитического центра агентства недвижимости «ЦИАН», в Москве стоимость 1 кв. м жилья в современном панельном доме по итогам апреля текущего года стоил 219,4 тыс. руб., что на 23% больше показателей апреля прошлого года. В то же время средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице, по итогам апреля этого года, составила 255,5 тыс. руб. — за год цены выросли 16%.


Жить на высоте
Квартиры премиум-класса
со свободными планировками,
антресолями и
панорамными окнами в пол
Жить на высоте